나도 부자가 될 수 있다!
인생 3막,
경제적 자립을 이룬
재테크 성공 사례
은퇴 후 삶을 떠올렸을 때 가장 두려운 건
바로 ‘돈’, 경제적인 문제다.
부동산 재테크를 통해
안정적인 경제력을 확보하고 싶다면
부동산주치의로 불리는 ㈜단희부동산연구소
이의상 대표가 추천하는 성공 사례에서
내게 맞는 해답을 찾아보자.
사례 1
창업 실패 후
수익형 원룸 건물 매입으로
다시 찾은 행복
Profile
사례자
대기업 부장 출신 남편과 전업주부 아내
투자 형태
4층짜리 원룸 건물 매입
투자 지역
서울 강서구
투자금
6억5천만 원
수익률
약 7.6%
대기업에 다니던 사례자는
2016년 당시 53세의 나이에
조직 내 퇴출 압력을 받고 있었다.
눈칫밥도 하루이틀,
‘장사나 해볼까?’하는 생각으로
회사를 그만두었다.
어느 날 우연히 신문에 나온 프랜차이즈
식당 창업 설명회 광고를 보게 됐다.
부부가 함께 창업 설명회에 다녀온 후
당장이라도 ‘대박’이 날 것 같은 예감으로
창업을 단행했다. 결과는 기대와 정반대였다.
부부는 2년간 하루도 쉬지 않고
하루 4시간 이상 잠도 못자면서
식당을 꾸려갔지만 결국 폐업했다.
권리금과 시설비 등 창업 비용과
영업 손실로 4억여 원 손해를 입고
우울증으로 병원 치료까지 받았다.
은퇴 후 먹고 살기 위해 시도한 창업이
오히려 노후를 위협하는 상황을 만든 사례다.
폐업 후 2년간 저축한 돈을
생활비로 사용하던 중 상담실 문을 두드렸다.
Solution
수익형 원룸 건물 매입
창업이나 취직 대신 월세가 나오는
원룸 건물 매입을 결정했다.
아파트를 판 비용과 대출 등을 활용해
매입 비용을 준비하고
부부는 다세대 주택 전세로 이사했다.
전세금은 전세자금대출로 해결했다.
준비없는 창업으로 뼈아픈 실패를
경험한 부부지만 앞으로는 돈 걱정 없이
살아갈 기반을 마련했다.
남편은 공인중개사 자격증 획득에 도전하며
새로운 직업인으로 살아갈 계획이다.
원룸 건물 17억 원
매입 비용 마련
거주하던 아파트 매각 6억 원
+ 현금 2억 원 + 대출 7억 원
+ 원룸 보증금 4억 원 = 19억 원
* 사례자 실제 투자금
6억5천만 원(세금 및 기타 비용 포함)
월 임대 소득 3백 8십만 원
(대출 이자 납부 후)
사례 2
아파트 한 채로 주거 안정과
임대 수익 이룬 건물주
Profile
사례자
은퇴를 앞둔 직장인 남성
투자 형태
다중주택 신축
투자 지역
서울 은평구
투자금
9억2천만 원
수익률
약 7.4%
사례자는 2년 뒤 은퇴를 앞두고
막막한 앞날에 불안감을 느끼고 있었다.
가진 재산이라고는 사례자가 살고 있는
아파트 한 채와 현금 1억이 전부였기 때문.
은퇴로 월급이 사라진다면
당장 가족의 생활비가 아쉬운 상황.
2013년 은퇴 전 대책을
마련하고자 상담을 청했다.
Solution
다중주택 신축
사례자는 아파트를 매각하고
은평구 내 지은 지 30여 년이 지난
낡은 단독주택을 구입한 뒤 철거하고
다중주택을 짓기로 한다.
지하 1층, 지상 3층으로 구성된
다중주택은 세 개층에 원룸이 12개 있고,
맨 윗층은 사례자 가족이 거주하기로 했다.
신축에 들어가는 비용의 부족분은
토지를 담보로 한 대출로 마련했다.
사례자는 2015년 20년간 다니던
회사를 퇴직했다. 2년 전 은퇴 후
삶을 걱정하던 모습 대신
자신감 넘치는 모습이었다.
2017년에는 다중주택 매매가가
1억8천만 원 상승한 11억까지 올랐다.
토지 가격이 3.3㎡(1평) 당
천3백70만 원에서 천6백만 원으로
오르면서 약 8천만 원 상승한 결과.
다중주택 건축 9억3천만 원
매입 & 건축 비용 마련
아파트 매각 5억 원 + 현금 1억 원
+ 토지 담보 대출 3억 원
+ 완공 후 보증금 7천만 원
= 9억7천만 원
건축 비용
토지 매입비 4억8천만 원
+ 건축비 3억7천만 원
+ 설계비 & 세금 & 기타 비용
약 8천만 원 = 9억3천만 원
월 임대 소득 3백7십만 원
(대출 이자 납부 후)
나홀로 소형 건축 사업 도전하기
1
시장 분석
(수익성·안정성·환금성)
소형 건축 사업은 최소 4억 정도의
자기 자본이 필요하다.
기간은 1년 내외
(토지 매입 계약 & 잔금 완납 2~3개월
+ 건축 기간 4~6개월 + 분양이나
임대를 구하는 기간 등)
건축 후 분양이 원활하지 않은 경우
임차인을 구하는 방식으로
자금을 회수할 수 있다.
2
사업 지역 & 사업 부지 선정법
교통 여건, 생활 편의, 일자리, 학군,
미래 가치, 저평가된 곳 위주로 고른다.
지역을 잘 골라야 분양과 임대는 물론,
가격 상승을 기대할 수 있다.
서울의 경우 지하철 역세권 5분 거리면
비교적 안전하다. 그 다음 사업 지역 내에서
사업성이 좋은 부지를 고르는 게 관건.
3
사업성 & 현금 흐름 분석
시장 분석을 마치고 사업 부지를 찾은 경우
사업 실행 여부를 결정해야 한다.
가령 임대를 주면 투자 수익률은 어느 정도
나오는지 등의 분석이 필요하다.
그 다음 원활한 사업 자금 조달을 위해
현금 흐름표를 미리 만들어두어야 한다.
4
사업 일정
사업의 전체 일정에 대한
파악을 할 수 있어야 한다.
각 단계의 일정이 복합적으로
일어나기 때문에 숙지해 두어야만
최단 기간에 수익을 창출할 수 있다.
5
임대·분양·매매 전략
건축 완료 후 분양은 건축주가
직접 하는 방법과 분양 대행사를
활용하는 방법이 있다.
전세 임대는 분양보다
수월하게 구할 수 있다.
건축주가 2년 거주 후
통매각을 하는 방법도 있다.
6
파트너십 구축
검증된 중개업소와 시공사,
건축 설계사를 선정하는 게 중요하다.
자금 조달을 위한 금융기관, 투자자,
분양 대행사, 세무사, 법무사 등도 필요.
사례 3
고시원 운영과 매매로 수익 창출
Profile
사례자
전업주부
투자 형태
고시원 매매
투자 지역
서울 은평구
투자금
7천만 원
수익률
자본수익 + 임대수익
= 약 50%
사례자는 남편의 사업이 망하고
심지어 막노동을 하다가 허리를 다쳐
쉬게 되자 가족의 생계를 도맡게 되었다.
평생 전업주부로만 살아온 사례자는
대학 입시를 앞둔 첫째 딸과 초등 6학년인
둘째 딸을 생각하면 눈 앞이 캄캄했다.
사례자 수중에는 빌라 전세금 2억5천만 원과
현금 천만 원이 전부였다.
2011년 부동산 재테크 강의를 듣던 중
고시원을 활용한 투자 방법을 알게 되어 실행.
Solution
고시원 운영과 매매
사례자는 고시원 매매 사이트를
꼼꼼하게 훑어보다가
마음에 드는 매물을 발견했다.
건물의 두 개층을 사용 중이던 고시원은
크기는 330㎡(약 100평)이고 방은 총 48개였다.
관리 상태가 엉망이고 엘리베이터가 없는 점,
게다가 지하철역에서 멀리 떨어져 있다보니
무려 44개의 방이 공실 상태였다.
사례자는 고시원 매입 후 15일 동안
셀프 인테리어로 통해 내부를 단장했다.
또 역세권에서 벗어나 있고 엘리베이터가 없는
단점들을 보완하고 경쟁력을 갖추기 위해
1일 3식을 제공하기로 했다.
외식에 부담을 느끼고 집밥을 그리워하는
고시원 입주자 특성을 파악하고 공략한 것.
사례자는 새벽 4시에 일어나 밤 12시까지
음식을 준비하고 고시원을 관리했다.
첫째 딸은 사례자를 적극적으로 돕기 시작.
블로그 마케팅 수업을 수강한 뒤,
고시원의 방 구조나 음식 등을
사진과 영상으로 소개해 홍보했다.
입주자의 만족도를 높이는 노력을
기울인 결과, 매입 후 2개월만에 공실을 없애고
입주 대기자가 생길 만큼 성과를 만들어냈다.
1년 뒤에는 고시원을 매각해 목돈을 남겼다.
현재 사례자는 고시원 외 원룸 건물,
다중주택 등을 소유하며 월 소득이
1500만 원에 이르는 17억 자산가가 되었다.
고시원 매입 7천만 원
매입 비용 마련
시설 권리금 2천만 원
+ 전세자금대출로 마련한 4천만 원
+ 적금 해지 1천만 원
매입 후 투자 비용
셀프 인테리어 5백만 원
1년 뒤 1억2천만 원 매각으로
1억 원 수익(입실료 수입은 제외).
이와 같은 방식으로 3년간
고시원 네 곳을 매입·매각하면서 4억 원 수익
사례 4
빌라 경매와 리모델링으로 수익 창출
Profile
사례자
50대 후반 전업주부
투자 형태
다세대 주택 임대와 매매
투자 지역
서울 노원구
투자금
최초 실투자금 3천만원
(나머지는 경락잔금 대출로 해결)
수익률
약 80% (자기자본 대비 수익률)
사례자는 고등학생과 대학생 자녀
두 명을 둔 전업주부이다.
남편의 월급만으로 자녀를 키우며
은퇴 준비를 하기가 막막한 상태였다.
노후의 삶을 준비하고자
사례자는 경매학원과 도배학원을
다니면서 빌라 리모델링을 활용한
재테크 노하우를 착실하게 준비.
Solution
빌라 임대와 매매
집을 살기 좋게 고치고 예쁘게
꾸미는 일을 좋아하는 사례자는
자신의 취미이자 특기인 인테리어
실력을 발휘해 부동산 재테크에 접목했다.
초기에 투자금이 2, 3천만 원에 불과했던
사례자는 오래된 다세대 주택
즉 빌라를 경매나 급매로 사는 데 집중했다.
자기 자본이 적어도 대출을 지렛대로 활용.
빌라를 구입한 후에는
사례자 직영으로 리모델링했다.
인테리어 전문 업체에 의뢰하는 경우보다
훨씬 저렴한 비용으로 리모델링할 수 있었다.
그 다음은 가능한 높은 금액으로 전세를 놓고
적정 금액에 매각해 매매 차익을 벌었다.
빌라 구입부터 임대까지 3~5개월 정도 소요되고,
사례자는 비슷한 방식으로 1년에 2~3건을
목표로 재테크를 시작했다.
사람들이 관심을 기울이지 않는
낡은 빌라에 투자하는 발상의 전환을 통해
틈새 시장을 발견함으로써 부를 축적.
사례자는 둘째 아이가 대학교에 입학하면
본격적으로 빌라 리모델링 재테크를 할 예정.
빌라 매입
7천5백만 원
매입 & 리모델링 비용
자기 자본 3천만 원
+ 대출 4천5백만 원
+ 리모델링 공사비 1500만 원
= 9000만 원
전세 임대 1억5백만 원
임대만으로 차익 1천5백만 원 회수
일정 기간 후 매매 시 예상 수익
매매가 대비 전세 비율이 80%인 경우,
매도 가격은 약 1억3천만 원으로
차익 4천만 원
전세 비율이 90%인 경우,
매도 가격은 약 1억1천7백만 원
차익 2천7백만 원
㈜단희부동산연구소
단희부동산연구소는 부동산재테크를 위한
교육과 세미나, 상담, 컨설팅을
전문으로 하는 회사이다.
저금리 저성장 시대에 맞는
부동산 재테크 방법,
40~50대 직장인을 위한
부동산 재테크 전략 및 실행 방법,
부동산 재테크로 안전하게
은퇴 생활을 영위하는 방법 등의
강의와 세미나를 진행하고 있다.
아울러 고객의 보유 부동산이나
보유 예정 부동산의 장단점을
진단하고 진단에 따른 구체적인
해결 방법과 실행법, 투자 대상에 대한
명확한 분석 방법, 투자 금액별
부동산 재테크 방법 등
부동산 재테크 상담도 실시한다.
문의 02-517-3100 / www.danhee.co.kr