50부터 시작해도 늦지 않다!
행복한 노후를 위한 부동산 재테크 성공 사례
호모 헌드레드(homo-hundred) 시대가 왔다.
100세 시대의 도래로 장수가 재앙이 아닌
축복이 되기 위해 꼭 알아두어야 할
4가지 부동산 재테크 노하우를 소개한다.
경매, 월세, 아파트·토지 투자 등
각기 다른 부동산 재테크 성공 사례를 통해
돈 걱정 없이 노후를 보낼 수 있는
나만의 방법을 찾아보자.
성공 사례 1
자본금 2천만 원,
부동산 경매로 월 100만 원 만들다!
박수훈 씨는 부동산 경매 투자로
현재 총 3개의 부동산을 소유하고 있고
은행의 대출 이자를 빼고도
100만 원을 매월 꼬박꼬박 받고 있다.
처음 그에게는 2천만 원이 있었다.
경매를 공부하다보니 이 금액으로도 충분히
경매 투자를 시작할 수 있겠다는 생각이 들었다.
투자 1
그는 우선 경기도 광주에 위치한
집 근처 지역에 있는 경매 물건을 찾았다.
완전 초보 투자자였지만
2번 유찰되었던 다세대 빌라가 눈에 들어왔다.
2번 유찰되었으니 시세보다
저렴하겠다고 단순하게 생각하고
그는 첫 임장 활동을 시작했다.
임장 활동은 어떤 일이나 문제가 일어난 현장에
가본다는 뜻으로 쉽게 말해 경매 물건의 현장을
눈으로 확인하는 활동이다.
경매가 처음이기에 경매 카페의 도움을 받았다.
먼저 인터넷으로 주변에 어떤 시설이 있는지,
최근 거래는 어땠는지 확인했다.
예상했던 금액과 맞아 현장으로 찾아갔다.
건물과 주변에 주차돼 있는 상태를 보니
사람들이 꽤 많이 사는 지역 같았다.
부동산은 총 다섯 군데를 돌면서
주변 시세와 임대 수요를 확인했다.
그리고 입찰 당일,
1억3천만 원 감정가의 집을 3명이 입찰해
그가 7천8백만 원에 낙찰 받았다.
최대 대출금 6천2백만 원을 받고
그의 돈 1천6백만 원과 취득세 2백만 원,
그리고 수리비용 70만원을 포함해
총 1천8백70만원이 들어갔다.
여기에 임대보증금 2천만원을 받으면
돈이 부족한 것이 아니라, 오히려
1백30만원이 가량의 돈이 남았고,
투자수익률은 무한대였다.
그는 첫 경매 투자에서 돈 하나 안들이고
월 20만원 씩 임대료를 받는 구조를 만들었다.
이 첫 투자가 경매 투자자로서의 발판이 되었다.
point 1.
투자금이 적다면 경락자금대출을 활용하라!
경매에서 활용할 수 있는 레버리지는
‘경락잔금대출’이라는 은행의 대출 상품이다.
경매는 일반적인 매매와 달리 낙찰 때,
10~20% 가량 보증금으로 내고
낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다.
이때 자금이 부족해 잔금 조달이 힘든
낙찰자를 위해 시중은행이나 제2 금융권 등에서
낙찰 받은 물건을 담보로 대출을 해주는데
이를 경락잔금대출이라고 한다.
이는 주택담보대출과는 성격이 비슷하지만,
전혀 다른 특징을 가지고 있다.
따라서 주택을 살 때 받을 수 있는
‘주택담보대출’을 이용하는 것보다
‘경락자금대출’을 이용하는 것이
레버리지 측면에서 더 유리하다.
실제로 대출 가능 비율이 높기 때문에,
경락잔금대출을 이용해야
수익률을 높일 수 있다.
투자 2
첫 경매 물건을 낙찰 받고
임차인으로부터 들어온
보증금 2천만 원으로
다른 경매 물건 투자를 준비했다.
1억4천8백만 원의 감정가에
5백만 원가량 차이로
1억5천5백만 원에 낙찰을 받고
잔금을 치르기 전에 임차인인
우유 대리점 사장에게 연락해
재계약 의사를 물었다.
냉장고를 다른 곳에 이동시키기 어렵고
이사 비용도 만만치 않아서 곧바로 계약했다.
이처럼 상가 내부의 사정을 알고 있으면
명도나 재계약에 유리하다.
현 임차인은 보증금을 돌려받지도 못하고
배당에 참여하지 못하는 상황이었다.
하지만 이사를 해야 하는 상황에
그보다 더 큰 비용이 든다는 점을 파악한
덕분에 재계약을 수월하게 이끌어 갈 수 있었다.
point 2. 수익형 부동산 투자, 선택 시 주의점
수익형 부동산은 주거용보다
높은 임대료를 받을 수 있다는 점과
임차인을 신경 쓰지 않아도 된다는 장점이 있다.
건물 관리 상태는 수익률에 영향을 미친다.
따라서 지하부터 옥상까지 체크해 봐야 한다.
상가를 조사할 때 관리사무실 방문은 필수다.
운이 좋다면 경매가 왜 나왔는지 어떤 사람이
다녀갔는지 확인도 가능하다.
또 노점상이 많은 지역을 선택하는 것이 좋다.
노점상이 많이 모인 곳 위주로 점포를 물색하면
좋은 상가를 찾기 위한 시간을 절약할 수 있다.
물건을 보다 보면 왜 이렇게
유찰이 많이 되었는지 궁금한 곳이 있다.
대부분은 대출이 안 나오는 물건들이다.
예를 들면 오픈 상가다. 오픈 상가는 점포 간에
구분이 없는 경우가 대부분이다.
이런 경우 은행에서 대출을 피하는 편이다.
대출이 안 나오는 물건은 수익률도 낮다.
참고 도서
<나는 30살에 경매를 시작해 40살에 은퇴를 꿈꾼다>
(박수훈 지음, 노드미디어 펴냄)
성공 사례 2
종자돈 2천만 원으로 7채 집주인이 되다!
‘한국부동산투자코칭협회’의 김은화 대표는
빚보증으로 파산하면서 아픈 남편과
어린 딸을 데리고 보증금 2백만 원에
월세 32만 원 원룸으로 이사했다.
그리고 다시 일어서기 위해
닥치는 대로 일을 했고,
월급 150만 원을 열심히 모아
5년 만에보증금 2천만 원에
월세 34만 원의 아파트로 이사했다.
그러다 내 집을 사야겠다고 다짐했다.
그때 당시 23평 소형 아파트의
시세가 1억 2천만 원이었는데,
급매로 9천6백만 원에 아파트를 매매했다.
전 재산 보증금 2천만 원에
모자란 돈은 대출을 받아 해결했다.
대출이자는 월세 나가던 돈으로
충당하고도 남았다.
아파트를 마련하고 3년이 지나자
집값이 1억 원 이상이 올랐다.
2천만 원을 투자해서 3년 만에
투자금의 5배인 1억을 번 것이다.
그는 시세 차익을 본 자신의 집을 담보로
대출을 받아 부동산 투자를 시작했다.
첫 부동산 투자를 알차게 급매물로 잡았다.
23평 소형 아파트에 남향,
로열층으로 마음에 쏙 들었다.
시세보다 2천만 원 저렴한
1억9천만 원에 매매했다.
취득세 포함 그의 돈은
1천8백50만 원이 들어갔다.
보증금 2천만 원, 월세 60만원에
세입자를 구했다.
여러 군데 발품을 팔아 얻은 결과였다.
한번 해 보니 자신감이 붙어
계속 투자를 이어갔다.
이런 식으로 여러 채의
소형 아파트에 투자를 했고,
점차 다른 부동산에도 눈을 돌렸다.
정부의 대출 규제가 전혀 없고
중도금 무이자에 부가세 환급,
임차보증금 회수, 임대료 역시
기업을 대상으로 해 안정적이고
수익성이 확실한 오피스 빌딩에 투자했다.
삼성벨트가 주위에 위치해
안전성과 수익성이 보장됐다.
그는 계약금 10%를 내면 잔금 80%는
저금리로 대출해 주는 방법을 선택했다.
나머지 10%는 보증금으로 해결했다.
이런 방법으로 1천만 원을 투자해
이자를 내고도 30만원의 이익을 얻었다.
즉, 2천만 원 정도 투자하면
순수익 150만 원의 임대료 수입을
올릴 수 있었던 것.
소액 투자금으로 여러 채 구입해서
월세 수익을 만들면 적은 돈으로
월세 받는 건물주가 되는 것이다.
point 1.
전세보증금으로 소형 아파트에 투자하라
그는 전세 보증금을 활용해서 집을 산다.
전세가율이 높은 곳을 골라
투자금을 적게 들이는 것.
이때 국토교통부 기준 3년 정도의
실거래가의 패턴을 확인하는 것이 중요하다.
만약 일시적인 상승으로 90%의 전세가율이
형성되었다면 투자를 해서는 안 된다.
반대로 수요가 많아서
전세가율이 높은 경우에는
나중에 매매가격 상승으로
이어질 확률이 높으므로
3년 패턴으로 꾸준하게 전세가가
상승한 곳을 찾아야 한다.
point 2.
수입이 있을 때, 부동산 투자를 시작하라!
부동산 투자는 자본 운용을 잘하면
돈을 만들어 낼 수 있는 시스템이다.
직장인들이 적은 돈으로 부자가 될 수 있는
최고의 재테크다. 요즘 은행에서는 예전처럼
담보 물건이 있다고 해서 아무에게나
대출을 해 주지 않는다.
신용도를 확인하고 대출이자를 원활하게
잘 갚는 사람에게 대출을 해준다.
그러므로 은퇴하기 전 또는
은퇴 후 일정한 소득이 생긴다면
부동산 투자를 제대로 할 수 있다.
point 3. 급매물을 찾아서 투자하라!
투자금이 많지 않으면 적은 돈으로
투자할 물건을 찾는 게 가장 중요하다.
일일이 물건을 확인하기 힘들기 때문에
먼저 ‘네이버 부동산’ 검색으로
가격과 시세 흐름을 파악한다.
그런 다음 해당 부동산에 가서
매수할 물건을 협상한다.
매수에만 신경 쓰지 말고
매수할 물건을 좋은 가격에 세 놓을 수 있는지,
수요가 탄탄한지를 반드시 살펴봐야 한다.
제 값에 세를 받아야 돈의 흐름이
끊기지 않기 때문이다.
그는 적은 투자금으로 부동산을 더 많이
가지기 위해 무조건 급매물만 찾는다.
시세보다 10~20% 이상 싸지 않으면
거들떠보지도 않는다.
내린 시세에서 급매물을 잡아야
시세가 더 내려가도
안정적인 투자를 할 수 있다.
또 경기가 회복되면
시세 차익을 많이 볼 수 있다.
단, 급매물을 살 때는
대형 평형은 피해야 한다.
대형 평형은 수요가 많지 않아
환금성이 뛰어나지 않는다.
또 회전이 필요할 때
손해를 보고 팔아야 할 경우가 생긴다.
참고 도서
<나는 부동산 투자로 경제적 자유인이 되었다>
(김은화 지음, 위닝북스 펴냄)
성공 사례 3
‘택지개발지구 취소’
뉴스만 잘 읽어도 연봉이 나온다!
보보스부동산연구소 김종율 대표.
그는 2011년 10월 28일 자
‘장안택지개발지구 지정 취소’
뉴스를 보고 직접 투자했다.
감정가 6억5천8백11만8천원의 농지를
5억8천8백90만원으로 낙찰 받았다.
이 중 5억 원을 은행에서 대출받기로 했다.
그렇다면 실제 투자금은 1억 남짓인데,
이 투자를 통해 얻을 수 있는
차익은 얼마나 될까?
투자한 땅은 제2종 일반주거지역으로,
면적은 약 366평이다.
그는 이 땅을 90평짜리 네 덩이로 봤다.
왜냐하면 살 때는 약 366평이지만,
팔 때는 빌라를 지을 땅으로
4등분 할 수 있었기 때문.
그렇다면 빌라 부지의 가격은 얼마나 할까.
시세를 보니 최소 3억에 거래되고 있었다.
그러면 네 필지니까 총 12억 원이고,
깎아줘도 10억은 받는다.
입지만 봐도 좋아 보였다.
인근에 제2서해안고속도로가
공사 중이었고,
장안 첨단2차산업단지도
토목공사를 마무리한 후
입주할 기업을 찾고 있었다.
교통과 산업단지 개발이
착실히 진행되고 있던 것이다.
그러니 이 땅을 5억8천8백90만 원에 낙찰 받아
10억 원에 팔면, 몇 년 치 연봉이 생기는 투자다.
point 1.
택지개발지구 개발 사업이 취소된 땅을 사라!
택지개발이 취소됐는데
이게 무슨 기회의 땅일까.
택지개발지구로 지정한 데는
그만한 이유가 있다.
택지개발지구를 지정하는 이유는
집이 부족해서다.
그럼 집이 부족해서
택지를 지정했는데 왜 해제할까.
바로 택지개발지구 사업 시행은
토지주택공사가 맡는데
이곳에서 사업 수익성이 떨어진다고
판단해서 포기한 것이다.
여기서 매우 중요한
투자 포인트가 하나 나온다.
바로 ‘택지개발 지구는
혼자 가지 않는다!’는 점이다.
택지개발지구가 지정되면
반드시 교통이 따라온다.
도로나 철도 개발 계획을 세운다.
그 다음 산업 단지가 따라온다.
집만 덩그러니 지어놓고서는
사람들이 들어오지 않기 때문에
교통과 일자리를 마련하는 것이다.
따라서 택지개발지구 관련 뉴스가 나오면
‘택지개발지구, 교통, 산업단지,
세 가지가 한 세트로 만들어지는구나’라고
생각하면 된다.
집이 부족해서 택지개발지구를
지정했는데 해제가 됐다.
그럼 교통과 산업단지 조성 계획도 취소될까?
택지개발지구, 고속도로나 철도, 산업단지 등은
각기 사업의 시행자가 다르기 때문에
이중 하나가 취소된다고 해도
나머지 두 가지가 덩달아 취소되지 않는다.
원래 집이 부족한 동네의 도로가 좋아지고
산업단지가 들어섰으니 집은 더 부족해진다.
정말 어마어마하게 부족해질 것이다.
이 때문에 택지개발지구 지정이
취소된 지역 인근에서는
집을 지을 수 있는 땅을 노려야 한다.
point 2.시가지가 될 비시가지를 찾아라!
앞으로 시가지가 될 가능성이 높은
비(非)시가지에 주목해야 한다.
상업지역과 주거지역 사이에 있는
논밭이 대표적이다.
주변에 아파트가 들어서고 도로가 나면서
농지가 잘리기 시작한다면
지자체에서 용도를 올려줄 가능성이 있다.
1종 일반주거지나 1종 전용주거지역 등으로
용도가 상향될 수 있다.
이런 농지의 규모가 크다면
아예 도시개발사업으로
방향이 바뀔 수도 있다.
도시개발사업은 민간이 먼저
동의율을 맞추고 진행하기 때문에
정비사업과 비교하면 무산될 확률이 낮다.
시가지가 팽창하고 있는 인근 지역은
장차 도시개발사업이 이뤄질 가능성이 높다.
하지만 개발 전에 막상 가보면 풀밭이라
투자 감을 잡지 못하는 경우가 부지기수다.
감이 안 잡힌다는 건 싸게 매수할
기회가 된다는 이야기이기도 하다.
point 3. 공포의 2번 타자를 사라!
개인이 소액으로 토지에 투자해
단기간 수익을 거두고 싶다면
야구에서 1번 타자가 아닌,
공포의 2번 타자를 사야한다.
그것도 2번 타자에 대한 개발 계획 고시나
공고가 있기 4년 전에 사야한다.
그래서 공포(공포 나기 4년 전)의
2번 타자인 것이다.
어떤 지역이 개발된다고 할 때
토지투자가 가능한 땅은
1번 타자와 2번 타자로 나눌 수 있다.
예를 들어 수서역이 개통된다면
1번 타자는 수서역에 바로 붙어 있는 지역.
1번 타자는 개발에 대한 기대감을 거의
확신할 수 있는 단계에 와 있는 지역이다.
그러다 보니 매물도 없고 가격도 비싸다.
소액 투자자들은 2번 타자에
관심을 돌리는 게 현명하다.
2번 타자는 1번 타자 옆에
붙어 있는 지역이다.
1번 타자에서 시작된 개발 기대감이
주변으로 확산되면서 2번 타자의 가격은
반드시 상승하게 돼 있다.
2번 타자를 싸게 사서
상승기에 팔면 된다.
여기에도 조건이 있다.
1번 타자 옆에 있다고 가격이
다 상승하는 것이 아니기 때문에
개발 가능한 토지를 골라야 한다.
그리고 투자 시기다.
1번 타자에 대한 개발 계획의 보상이나
착공 4년 전이 적기다.
1번 타자의 개발이 진행되면 자연스럽게
2번 타자로 개발이 100% 넘어 올 것이다.
참고 서적
<나는 오를 땅만 산다>
(김종률 지음, 한국경제신문 펴냄)