내 집을 보는 또 다른 시각
살고 있는 집, 돈 되는 활용법 ‘연금화’
나이가 들고, 수입이 줄어드니
믿을 건 살고 있는 집 하나뿐?
과연 정답일까?
습관처럼 인터넷을 뒤지며
내가 살고 있는 집이
얼마나 올랐나 확인하는 것이
노후 재산을 보호하고
보장받을 수 있는 최선의 방법일까?
단언컨대 아니다!
부동산에 대한
한국 사람들의 애정은 각별하다.
대한민국 부자들의 재테크
성공 스토리에는 항상 부동산이 있다.
서민들에게도 어렵게 마련한
집 한 채가 인생에서 자산증식의
중요한 수단이다.
다른 나라와 달리
한국의 가계자산 중
부동산 비중이 대략
3분의 2를 차지하는
이유도 여기에 있다.
그럼 질문 하나!
과연 앞으로도
내가 가진 돈의 대부분은 물론이고
큰 빚을 지더라도 매도하지 않고
가지고 있어야 할 만큼 부동산은
자산증식 수단으로 유용할까?
안타깝지만
그렇게만 보기에는
리스크가 너무 크다.
인구 증가가 맞물린
과거의 고성장기에 비해
앞으로 우리가 살아가게 될
고령화, 저성장 시대에는
부동산 시장에 악재로
작용할 가능성이 높기 때문.
몇 년 전,
고령화 여파로 도쿄 주변
1기 주거타운으로 개발되었던
‘다마신도시’의 아파트 가격이
최초 분양가 대비 5분의 1까지
폭락했다는 TV 방송은
우리에게 적잖은 충격을 주었다.
물론 강남 등 일부를 제외하면
우리나라 아파트 가격은
80년대 일본처럼
거품이 끼지 않았고
담보비율도 낮으며
주택보급률도 아직 여유가 있어
일본과는 다를 것이라고
일각에서는 주장하기도 한다.
하지만
피터 드러커가 중요시했던
인구구조의 변화 중
‘고령화’는 정도의 차이일 뿐이지
분명 큰 위협요인임에 틀림없다.
특히 40대 이후 형성하는
자산의 대부분을 노후 대비에
활용해야 하는 우리는
부동산 또한 공격적 자산증식의
수단이 아니라 연금 재원의
확보 수단 측면에서 보수적으로
접근하는 것이 합리적이다.
요약하자면
향후 부동산 자산관리의 의사결정은
부동산 가격의 미래 예측에서 벗어나
필요할 때 현금화하기 쉬운지 또는
연금처럼 적으나마 꾸준한 수입을
창출할 수 있는지의 관점에서
이뤄져야 한다.
물론 부유층이라면
이야기가 다르겠지만,
보유중인 집 한 채가
자산의 절반 이상을 차지하는
평범한 중산층 입장에서는
이것을 어떻게 잘 연금화하느냐가
노후의 삶에 큰 영향을 미치기 때문.
거주 부동산으로
돈 만드는 세 가지 전략
거주 부동산에도
전략이 필요하다.
첫 번째는 현재 거주 중인
부동산을 연금화하는 방법으로
우선 매각 후 집 규모를 줄이는 동시에
남는 돈을 노후자금으로 활용하는
‘다운사이징’을 들 수 있다.
자녀가 둘 이상인 가정이라면
대개 40평형 이상의 대형 주택에
거주하는 것을 선호하지만,
자녀들이 장성해서 독립하게 되면
굳이 큰 집에 거주할 필요성이 없어진다.
이때 집값이 싼 지역의 작은 평수로
주거지를 옮기면 관리비 부담도
줄일 수 있고 그 차액을 부족한
노후자금에 보탤 수 있다.
실제로 은퇴자들이 자녀 결혼 이후
다운사이징을 하는 모습은 주변에서
흔하게 볼 수 있는 일이다.
다만 이 과정에서 돈을 마련하기 위해
평수를 줄이거나 기존에 살던 곳보다
거주 선호도가 떨어지는 지역으로
이사할 때 심리적인 좌절감을
느끼는 경우도 종종 있는 만큼
실행에 앞서 부부간에 충분한
사전 공감대 형성이 필요하다.
다른 방법도 있다.
바로 거주만 다른 곳에서 하고
기존 주택은 ‘임대’를 통해
월수입을 창출하는 것이다.
소유권을 유지하고 있기에
다운사이징에 비해
심리적 상실감이 덜하다는
장점이 있다.
대신 시장 환경의 변화에 따라
자칫 원하는 만큼의 임대수입을
받지 못하거나 공실이 지속될 경우
관리비 부담만 떠안을 리스크도 있다.
부동산을 처분해 줄여나가는
다운사이징에 비해
보유세나 건강보험료 부담이
클 가능성도 높다.
다운사이징이나 임대의 경우,
새로운 거주지를 마련해야 하는
부담이 있다. 특히 21세기 들어서
가격이 오를 때 과도한 차입을 통해
집을 샀으나 이후 빚을 갚느라
저축은 고사하고 생활고에 시달리는
이른바 하우스푸어들의 경우
집 한 채를 제외하면 거주지를
옮기기 위해 새로운 자금을
마련하는 것도 부담스러운 일이다.
그런 하우스푸어들에게
한국주택금융공사의 ‘주택연금’은
노후자금과 거주 안정을 동시에
확보할 수 있는 좋은 제도이다.
주택연금은 집을 소유하고 있는
고령자가 집을 담보로 맡기고
대신 일정 기간 또는 평생 일정한
금액을 수령하는 상품으로,
담보로 맡긴 주택에서
평생 거주할 수 있는 권리가
보장되기 때문이다.
주택연금제도,
하우스푸어의 연금과
주거를 동시에 해결
주택연금의 경우 부부 중 한 명이
만 60세 이상이고 부부 합산 9억 원
이하 주택 소유자라면 가입할 수 있다.
만약 다주택자라도 합산가격이
9억 원 이하라면 가능하다.
혹 2주택자이며 합산가격이
9억 원을 넘는다면 3년 내에
비거주 주택을 매각하는 것을
조건으로 가입할 수 있다.
주택연금의 수령방식은
우선 평생 동안 일정 금액을
지급받는 ‘종신지급’ 방식과
일정 기간 동안 지급받는
‘확정기간’ 방식이 있다.
여기에 수시 인출한도를 설정하고
나머지 부분으로 기간 또는
종신지급을 받는 혼합방식도 가능하며,
부부 기준 1억5천만 원 미만
1주택 보유자라면 월지급금을
최대 12.7% 우대해 지급받는
우대방식도 있다.
이 외에도 다양한 수령방식을
내 형편에 맞게 선택하는 것이 가능하다.
예를 들어
현재 만 60세인 주택 소유자가
종신지급 방식을 채택할 경우,
주택가격이 5억 원이라면
죽을 때까지 월 103만 원을
수령할 수 있다.
월 지급금이 얼마인지 확인하려면
한국금융공사 주택연금 홈페이지에서
유형별로 확인이 가능하다.
물론 연금의 절대금액으로는
그다지 매력적이지 않아 보일 수 있다.
하지만 향후 평균수명이 100세,
120세까지도 갈 수 있는
고령화 시대임을 감안할 때
이러한 종신지급형 상품의 매력은
점차 높아질 것이다.
세계 최고령자인 잔 칼망 할머니가
아흔 살 되던 해에 집을 담보로
종신연금을 받았는데 이후 30년을
더 살면서 집값의 두 배가 넘는 돈을
연금으로 받았다는 일화가 그 좋은 예.
주택 매각대금과 연금주택
수령액의 차액, 모두 이익
정리하자면
주택연금의 가장 큰 매력은
바로 거주권을 평생 보장받는 동시에
죽을 때까지 돈을 받을 수 있다는 것.
부부 중 한 사람만 살아 있어도
거주권이 보장되며 두 명 모두
사망했을 때만 정산이 이뤄진다.
여기에 주택 매각대금이
주택연금 수령액보다 많다면
그 차액을 상속인이 받을 수 있다.
반대로 주택연금 수령액이
주택가격보다 많더라도
차액을 갚아야 할 의무는 없다.
초기 가입비용을 제외한다면
가입자가 손해 볼 것이
별로 없는 구조인 셈이다.
만약 중간에 주택가격이 크게 올라서
주택연금을 굳이 유지할 필요가 없다면?
해지하면 그만이다.
반대로 주택가격이 크게 줄어도
처음에 약정한 연금 지급액은
줄어들지 않는다.
주택가격이 하락해도
위험 부담은 없으면서
상승 시 차익은 가져갈 수 있는
매력적인 구조인 것이다.
하지만
이런 매력적인 주택연금에도
제약조건이 있다.
거주 주택을 기준으로 하기 때문에
반드시 거기에 거주해야만 한다.
만약 주택연금을 받고 있던 중에
주택을 임대하고 이사를 가거나
특별한 사유 없이 1년 이상
집을 비울 경우 주택연금이
중단될 수도 있다.
덧붙여 만약 주택연금을 받다가
재건축이나 재개발이 진행됐을 때에는
조합원으로 참여한다는 사실만
입증하면 되고 이사를 가도
새로 거주하는 주택을 담보로 제공하면
주택연금 수령에 문제가 없다.
하지만 바뀐 주택가격이
기존에 비해 낮다면
연금지급잔액과 수수료,
발생이자와 비교해
연금 또한 줄어들 수 있다.
보다 상세한 내용은
한국주택금융공사 홈페이지
‘주택연금’ 코너에서 확인할 수 있다.
곽재혁
미래에셋 투자교육연구소 수석연구원과
NH농협은행 포트폴리오 매니저를 거쳐
현재 KB국민은행 WM투자전략부
수석전문위원 겸 KB골든라이프
선임연구위원으로 근무 중이다.
토마토 TV와 경인방송 등
다양한 방송에 출연했고,
다양한 매체에 기고하고 있다.